Недавно, поступили в оборот новые муниципальные ЗУ. По Земельному Кодексу РФ принятому недавно, обращение в администрацию города или райцентра, для покупки земли не требуется. Для приобретения земли обращаться следует в администрацию по месту расположения ЗУ.
Основные тезисы нового Земельного Кодекса РФ
- Поселки, деревни и села теперь являются собственниками земли и имеют право ее продавать.
- Аукцион по продаже участка запускает владелец публично-правовой собственности.
- Купить земельный участок под ИЖС в границах населенного пункта теперь можно только через публичный аукцион, «напрямую» у администрации — купить нельзя.
- Появилась возможность покупать участки не стоящие на кадастровом учете, через аукционы по продаже инициируемые по заявлениям граждан.
Но есть исключение: Мэрия Москвы размещает на официальном сайте mos.ru списки земельных участков под ИЖС, которые можно купить без участия в торгах. Гражданин подает заявку на приобретение понравившегося участка, о чем появляется сообщение на сайте. Если за 30 дней других претендентов на участок не появится — земля будет продана запросившему по кадастровой стоимости. Если желающих приобрести участок несколько — проводятся торги.
Как купить земельный участок у государства
Одно из этих условий дает преимущественное право выкупа участка по низкой цене:
- Земля с/х назначения арендуемая более 3-х лет может быть выкуплена по льготной цене.
- На участке (ИЖС или ЛПХ) взятом в аренду нужно построить жилой дом или другое сооружение. Выкупить в таком случае участок из аренды в собственность можно будет до 3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и до 20% для городских.
- Если стать главой КФХ, то стоимость выкупа земли может быть назначена сельской администрацией и может оказаться ниже кадастровой.
- Участвовать и стать победителем аукциона. Можно запустить аукцион по заявлению или стать его участником (если аукцион запущен кем-то другим).
Способ покупки земельного участка через аукцион, является наиболее перспективным.
Как купить земельный участок через аукцион
В марте 2015 года законодательство было откорректировано условием запрещающим использование в одном лоте нескольких земельных участков, что исключает возможность создавать лоты с неподъемной для обычных граждан ценой. Участок под ИЖС или бизнес можно купить у государства только через аукцион. Участвовать в аукционе по продаже земель можно двумя способами:
- Отслеживая уже запущенные аукционы на сайте torgi.gov.ru и присоединяясь к торгам.
- Стартовать аукцион на участок самостоятельно. Участок можно выбрать или сформировать абсолютно новый на кадастровой карте РосРеестра.
Рассмотрим более подробно второй способ получения муниципального земельного участка. Итак, для того чтобы получить участок от государства нужно проделать следующие шаги:
Как найти свободный земельный участок находящийся в муниципальной собственности
Попробуем найти свободный участок в публичной собственности. Для этого, откроем официальную кадастровую карту РосРеестра pkk5.rosreestr.ru
Перемещать карту можно клавишами стрелок на клавиатуре или двигая мышку с зажатой ЛКМ, увеличивать — вращая колесико мыши или используя кнопки в правом нижнем углу экрана. Кликнув ЛКМ на понравившемся участке можно получить о нем краткую информацию. Особое внимание следует обращать на поле «Форма собственности». Если указанная форма собственности — «Собственность публично-правовых образований», то это означает что земля принадлежит администрации и возможно ее можно приобрести.
Теперь следует запросить справку по выбранному участку перейдя по ссылке «Справочная информация по объекту недвижимости в режиме online» во вкладке «Услуги».
Отправляем запрос кликнув по кнопке «Сформировать запрос».
Откроется страница с информацией, где нас интересует графа «Права и ограничения».
Из записей следует, что земельный участок был в аренде и теперь находится в ипотеке. К сожалению этот вариант нам не подходит, следует поискать другой.
Для быстрой обработки карты и поиска на ней муниципальных земельных участков можно воспользоваться программой АРГО (new.argogeo.ru). Для некоммерческого использования подойдет ознакомительная, бесплатная версия.
Запрос выписки из ЕГРН
Чтобы убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора документально, следует запросить выписку из ЕГРН на официальном сайте РосРеестра, это платная услуга (стоимость 300 рублей).
В выписке внимание следует уделить особым отметкам раздела №1. Если присутствует запись «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют», то это значит, что участок не имеет частного собственника или арендатора и находится в собственности государства.
Убедившись в отсутствии у выбранного земельного участка частных собственников или арендаторов, можно подать заявление на проведение аукциоа. Если участок с нужными характеристиками, находящийся в муниципальной собственности найти не удалось, то можно инициировать аукцион на не стоящий на кадастровом учете участок за пределами города, самостоятельно.
Как найти свободный, не стоящий на кадастровом учете участок?
Аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок можно инициировать самостоятельно. Для этого на карте РосРееста нужно найти не размеченную территорию, желательно рядом с домами и заказать СРЗУ (схему расположения земельного участка).
Для того чтобы подготовить схему расположения земельного участка можно воспользоваться сервисом на официальном сайте РосРеестра. Чтобы получить доступ к сервису, нужно зарегистрироваться на сайте РосРеестра и войти в личный кабинет. В этом PDF файле описано как работать с сервисом и как правильно подготовить схему расположения ЗУ для подачи заявления об утверждении.
Как подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка
После подготовки схемы расположения участка следует обратиться к администрации, секретарь земельного отдела выдаст 2 бланка заявлений: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и «О предварительном согласовании предоставления земельного участка». Заполненные заявления, схема расположения участка и копия паспорта передаются в администрацию. В течении 30 дней заявления будут рассмотрены и если все нормально, то администрация опубликует в СМИ информацию о создании аукциона по продаже подготовленного вами участка. Далее возможны 2 варианта развития событий:
- При наличии других желающих купить участок администрация поставит его на кадастровый учет и запустит аукцион. Вы будете участвовать в аукционе на общих правах.
- Более выгодное развитие — на участок никто не претендует, тогда администрация подпишет «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка» и «Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов» и вы сможете поставить землю на кадастровый учет самостоятельно.
Как поставить участок на кадастровый учет
Получив «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка» у кадастрового инженера можно запросить кадастровый паспорт, межевой план и постановку участка учет. В зависимости от региона услуги кадастрового инженера обойдутся от 5 до 20 тысяч рублей. После того как участок начнет отображаться на карте РосРеестра (в районе двух недель) можно будет подать заявление на выделение ЗУ.
Приобретение участка без торгов
Первоначально следует отметить, что право на покупку земельного участка у государства без проведения конкурсных процедур предоставляется исключительно физическим лицам. Юридические лица в данном случае не могут претендовать на такую возможность.
Приобрести участок без торгов можно лишь в том случае, если земля относится к определённым категориям:
- земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- участки, отведённые под садоводство;
- территории, разрешённые для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в пределах населённого пункта.
Где искать подходящие участки?
Для поиска земельного участка, который можно приобрести без торгов, рекомендуется воспользоваться публичной кадастровой картой. Этот онлайн-ресурс предоставляет актуальную информацию о доступных участках, их характеристиках, категории земель и правовом статусе. С помощью публичной кадастровой карты вы сможете: определить местоположение интересующих участков; узнать их площадь и границы; выяснить, к какой категории земель они относятся; получить сведения о наличии ограничений или обременений.
При поиске участка важно внимательно анализировать его характеристики и убедиться, что он соответствует требованиям для приобретения без торгов.
Порядок действий для приобретения участка без торгов
После того как вы нашли подходящий участок на публичной кадастровой карте, необходимо выполнить следующие шаги:
1. Подача заявления о выкупе в муниципалитет. Заявление подаётся в орган местного самоуправления, ответственный за распоряжение земельными участками в данном регионе. В заявлении необходимо указать:
- свои персональные данные;
- кадастровый номер участка;
- цель использования земли;
- иные сведения, требуемые в соответствии с местным законодательством.
2. Ожидание решения. После подачи заявления муниципалитет рассмотрит его в установленный законом срок. Сроки рассмотрения могут варьироваться в зависимости от региона и составлять от 25 до 50 дней. На длительность рассмотрения могут влиять:
- загруженность органов местного самоуправления;
- необходимость дополнительных проверок;
- особенности местного законодательства.
3. Получение ответа и публикация извещения. В случае положительного решения местная администрация опубликует извещение о предоставлении земельного участка. Извещение может быть опубликовано в следующих источниках:
- официальных печатных изданиях;
- на сайте органов местного самоуправления;
- в иных предусмотренных законом средствах массовой информации.
4. Заключение сделки. После публикации извещения у вас будет 30 дней, чтобы приобрести участок, если на него не будут претендовать другие лица. В этот период необходимо:
- подготовить необходимые документы для заключения сделки;
- согласовать условия договора купли-продажи;
- подписать договор и оплатить стоимость участка.
Если в течение 30 дней никто другой не заявит о своём желании приобрести участок, право собственности перейдёт к вам.
Возможность выкупа ранее арендованных участков
Помимо приобретения новых участков, существует возможность выкупить у государства землю, которой вы ранее пользовались на правах аренды. Однако для этого необходимо соблюдать ряд условий:
- участок должен использоваться строго по целевому назначению;
- необходимо подтвердить факт использования участка в соответствии с условиями арендного договора.
Например, если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, выкупить его можно будет после того, как вы:
- построите на участке жилой дом;
- оформите право собственности на возведённый объект;
- предоставите соответствующие документы в органы местного самоуправления.
